La traduzione in italiano dell'opera scritta da Wendy McElroy esplora Bitcoin a 360°, un compendio della sua storia fino ad adesso e la direzione che molto probabilmente prenderà la sua evoluzione nel futuro prossimo. Si parte dalla teoria, soprattutto quella libertaria e Austriaca, e si sonda come essa interagisce con la realtà. Niente utopie, solo la logica esposizione di una tecnologia che si sviluppa insieme alle azioni degli esseri umani. Per questo motivo vengono inserite nell'analisi diversi punti di vista: sociologico, economico, giudiziario, filosofico, politico, psicologico e altri. Una visione e trattazione di Bitcoin come non l'avete mai vista finora, per un asset che non solo promette di rinnovare l'ambito monetario ma che, soprattutto, apre alla possibilità concreta di avere, per la prima volta nella storia umana, una società profondamente e completamente modificabile dal basso verso l'alto.
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(Versione audio della traduzione disponibile qui: https://open.substack.com/pub/fsimoncelli/p/accessibilita-immobiliare-una-realta)
Ecco i “fatti” che i media vi raccontano sull'accessibilità immobiliare.
Cominciamo con un recente sondaggio: due americani su tre affermano che non è un buon momento per comprare casa, il dato più negativo mai registrato da Gallup. Un altro studio ha mostrato che un numero record di 25,2 milioni di adulti sotto i 35 anni vive ancora con i genitori. Scorrendo qualsiasi feed, si sente dire che l'inaccessibilità immobiliare ha definitivamente escluso un'intera generazione dal mercato immobiliare. Questi sono i “fatti” secondo i media.
Tuttavia, ecco il problema di questa storia: se si confronta l'accessibilità immobiliare oggi con il parametro che effettivamente determina l'importo del mutuo che si paga ogni mese, il quadro si ribalta. Secondo questo parametro, acquistare una casa potrebbe essere più facile ora di quanto non lo fosse per i Boomer e la Generazione X, a cui viene attribuita la colpa di tutto.
Vorrei chiarire cosa è reale, perché non intendo costruire un'argomentazione su basi false. Dal 2019 il prezzo mediano degli immobili in vendita è aumentato di circa il 34%, raggiungendo i $430.000; la rata del mutuo per una casa media è passata da circa $1.700 all'inizio del 2020 a circa $3.100 alla fine del 2025; i tassi di interesse sono triplicati rispetto ai minimi del 2021. Questo shock è stato reale e si è verificato in soli cinque anni.
Quindi la frustrazione è comprensibile. Ciò che non regge è trasformare un recente picco dei prezzi a livello regionale in una legge permanente della fisica, applicabile a ogni codice postale e a ogni acquirente. La realtà dell'accessibilità immobiliare oggi è più circoscritta, più locale e molto più facilmente risolvibile di quanto suggeriscano i titoli dei giornali.
Ma partiamo dalla narrazione secondo cui la generazione dei Boomer se la passava bene. Come ha scritto un utente su X: “Voi della generazione dei baby boomer ve la passavate bene, potevate comprare una casa al prezzo di un pane e un litro di latte”.
Per i baby boomer non è stato facile
Ecco la parte che questa narrazione omette: il Boomer che acquistò casa nel 1980 finanziò il mutuo con un tasso fisso trentennale del 13,74%, lo vide salire oltre il 18% entro ottobre 1981 e non aveva modo di sapere se i tassi sarebbero mai scesi, il che faceva sì che ogni pagamento sembrasse una condanna a vita. Pensateci. Per un prezzo medio di una casa di $64.600 con un anticipo del 20%, quella famiglia destinava circa il 39% del proprio reddito al mutuo al netto delle tasse sulla proprietà. Aggiungendo queste ultime, la tipica famiglia del 1980 spendeva quasi il 47% del proprio reddito per l'abitazione.
Oggi chi acquista una casa per circa $417.000, con un tasso di interesse vicino al 6,5%, spende circa il 32% per il mutuo e circa il 43% per le spese totali. Due analisi indipendenti hanno eseguito esattamente gli stessi calcoli e sono giunte allo stesso risultato. Per quanto riguarda la rata che conta, il 1980 era difficile quanto, se non più difficile, del 2026. Quindi l'accessibilità immobiliare oggi dipende principalmente dalla rata del mutuo, e i calcoli relativi alla rata attuale favoriscono la situazione attuale. Notate questa cosa: non è il prezzo della casa, ma il tasso di interesse.
La crisi è regionale, non nazionale
Ora osserviamo dove si concentra effettivamente il problema dell'accessibilità immobiliare. Una casa tipica in Iowa costa circa 3,7 anni di reddito familiare, un prezzo simile a quello di un acquirente nazionale nel 2000. In Ohio, Indiana, Illinois e Kansas le case si vendono ancora a circa, o meno, $300.000. Tra le grandi aree metropolitane, Chicago, Houston, Dallas, Atlanta e Philadelphia si classificano tra le più accessibili del Paese. Oggi l'accessibilità immobiliare dipende innanzitutto dal codice postale e solo in secondo luogo dalla generazione di appartenenza.
I mercati immobiliari costosi sono reali, ma presentano delle specificità ed ecco il punto cruciale che la maggior parte dei media non coglie: la vecchia via di fuga di trasferirsi in un posto economico sta per chiudersi, perché ora il Montana costa 8,7 anni di reddito, peggio della California o di New York. Lo stesso schema regionale si riscontra nella percentuale di giovani adulti che vivono ancora in casa con i genitori: nel New Jersey si tratta del 44% dei giovani adulti; nel South Dakota del 18%. La mappa dei “figli che non possono andare a vivere da soli” è per lo più una mappa degli stati più costosi.
Anche la cifra di “uno su tre” menzionata sopra merita un'analisi più approfondita. Include tutti coloro che hanno un'età compresa tra i 18 e i 34 anni, ovvero studenti universitari, ventiduenni al loro primo impiego e persone che hanno sempre vissuto a casa con i genitori per un periodo prolungato. Se si restringe questo intervallo a una fascia di età più realistica per quanto riguarda la proprietà di una casa, ovvero dai 25 ai 34 anni, la percentuale scende a circa il 18%. E circa il 70% di coloro che vivono ancora a casa con i genitori ha un lavoro, quindi questa storia dell'accessibilità immobiliare non riguarda una generazione pigra o un mercato del lavoro in crisi. Riguarda gli anticipi, gli affitti e un'età media al matrimonio che si è spostata di sei anni in avanti rispetto al 1980.
Dove gli scettici hanno ragione...
Non fingerò che nulla sia cambiato. Due cose sono effettivamente diventate più difficili e minimizzarle sarebbe un insulto al lettore. Primo, l'anticipo. Nel 1980 un anticipo del 20% corrispondeva a circa due terzi del reddito annuo; oggi corrisponde a un anno intero o più, motivo per cui chi acquista casa per la prima volta versa in media solo il 9% di anticipo, e perché l'età media di chi acquista casa per la prima volta è salita da 29 a circa 40 anni. Questa barriera di capitale rappresenta un vero ostacolo.
In secondo luogo, le assicurazioni. I premi sono aumentati del 24% tra il 2021 e il 2024, raggiungendo una media di $3.303, il doppio del tasso di inflazione, con un incremento nel 95% dei codici postali. Nello Utah i premi assicurativi sono aumentati del 59%. Questo costo non è colpa vostra e non si risolverà rinunciando al caffè, ma notate cosa hanno in comune questi due problemi: sono specifici e affrontabili, non una condanna imposta a un'intera generazione. Il dibattito odierno sull'accessibilità immobiliare presenta due oneste eccezioni e nominarle è ciò che distingue un'analisi da uno sfogo nella sezione commenti.
...e dove non ce l'hanno
Ecco l'ironia nascosta nella storia dell'anticipo: chi acquistava casa nel 1980 non si trovava di fronte a una norma del 20%, ma versava un anticipo ancora maggiore, in media circa il 28%. Per evitare l'assicurazione ipotecaria su un mutuo convenzionale, era necessario avere a disposizione l'intero 20% in contanti, senza eccezioni. Non esistevano programmi convenzionali del 3%, né strutture di finanziamento aggiuntive diffuse, né una serie di sovvenzioni statali a cui attingere. O si risparmiava la somma forfettaria, o si rimaneva inquilini.
Oggi le opzioni sono molteplici. Chi acquista casa per la prima volta può optare per un mutuo tradizionale con un anticipo minimo del 3%, un mutuo FHA con un anticipo del 3,5% o un mutuo VA o USDA a zero anticipo, se idoneo, e può persino coprire questa spesa con fondi ricevuti in regalo, un prelievo dal piano pensionistico 401(k) o un sussidio statale. La regola del 20% è superata. L'anno scorso l'acquirente medio di una prima casa ha versato un anticipo del 10%, non del 20%. Un anticipo inferiore significa ovviamente un'assicurazione ipotecaria privata e una rata più alta, ma la convinzione che serva il 20% in contanti solo per entrare in casa è il mito più costoso che tiene bloccati gli affittuari, e non è vero da decenni.
Il manuale: oggi la convenienza di una casa dipende da voi
Allora qual è la mossa? Smettete di interpretare un titolo di giornale come un verdetto sulla vostra situazione. L'acquirente che considera “morta la proprietà immobiliare” come verità assoluta, mentre si trova in un mercato in cui una casa solida costa tre o quattro volte il suo reddito, si convince da solo di non poter fare un acquisto che in realtà potrebbe fare. La nona regola di Bob Farrell calza a pennello in questo caso: quando tutti gli esperti e le previsioni sono d'accordo, di solito succede qualcos'altro. Il sentiment ha appena toccato un minimo storico e storicamente è in questi casi che l'acquirente paziente viene ripagato.
Ma la mentalità vi porta solo alla linea di partenza. Ecco la parte che nessuno vuole sentire.
Lavorare non basta. Circa il 70% dei giovani adulti che vivono ancora in casa con i genitori ha già un lavoro, quindi uno stipendio da solo non basta certo a farli uscire. Ciò che permette di uscirne è una serie di decisioni che la maggior parte delle persone evita perché sono difficili. Quindi, diciamole chiaramente.
• Fate due calcoli, poi automatizzate il processo. Un anticipo del 3,5% su una casa da $250.000 è di $8.750, circa $730 al mese per un anno. Se non riuscite a trovare $730, si tratta di un problema di spese o di reddito, ed entrambi vi riguardano. Ma ecco il punto che le critiche non colgono: l'incapacità di risparmiare tale somma non è solo un problema di anticipo, è un segnale che non potete ancora permettervi di acquistare una casa. Il mutuo è solo la base. Le tasse sulla proprietà, l'assicurazione che ora si aggira in media sui $3.303 all'anno, l'1% circa del valore di una casa che viene assorbito dalla manutenzione annuale e le quote condominiali, se presenti, contribuiscono alla rata mensile. Non riuscite a mettere da parte $730 al mese come inquilino? Affogherete in quei costi di gestione come proprietari. La prova del risparmio non è l'ostacolo, è la verifica della preparazione.
• Tagliate le spese più grosse, non quelle piccole. Non è il caffè quotidiano a tenervi rinchiusi nella vostra vecchia camera da letto, ma lo sono sicuramente la rata da $650 per la macchina, l'affitto da $1.900 in una città che avete scelto per la vita notturna e lo stile di vita che finanziate per apparire di successo sullo schermo del telefono. Vendete la macchina finanziata, trovate un coinquilino, comprate una casa più piccola, perché la casa media di nuova costruzione è il 38% più grande di quella del 1980, il che rende un appartamento di 140 metri quadrati una scelta, non una difficoltà. Vivete al di sotto delle vostre possibilità, di proposito. Nessuno verrà a sovvenzionare il vostro tenore di vita.
• Passiamo ora alla questione economica. I posti di lavoro buoni e le case a prezzi accessibili raramente si trovano nello stesso quartiere costoso in cui siete cresciuti. Si trovano a Columbus, Des Moines, Indianapolis e Greenville, dove un reddito medio permette ancora di acquistare una casa di prezzo medio. Il lavoro da remoto ha reso questo trasferimento più facile che mai. Se non volete trasferirvi per cogliere nuove opportunità, va bene, ma in tal caso avete trasformato l'inaccessibilità immobiliare in una scelta, non in un destino ineluttabile.
• Aumentate il vostro reddito e il vostro punteggio di credito contemporaneamente. Un reddito extra di $1.000 al mese equivale a un anticipo completo in meno di un anno. Un aumento del punteggio di credito da 580 a 620 può farvi passare da un mutuo FHA al 3,5% a un mutuo convenzionale al 3%, facendovi risparmiare migliaia di dollari subito e ancora di più nel corso della durata del mutuo. E ogni anno di ritardo ha un costo. La National Association of Realtors stima che rimandare un acquisto dai 30 ai 40 anni costi all'acquirente medio circa $150.000 in termini di perdita di capitale.
Il mercato non è equo, non lo è mai stato. L'unica domanda che conta è cosa intendete fare al riguardo.
In definitiva, il problema è questo: le case non sono inaccessibili ovunque, per tutti e per sempre. Sono costose in luoghi specifici, per ragioni specifiche, e soprattutto sin dal 2020. Il resto è questione di geografia, di problemi di risparmio e di una narrazione che le persone continuano a ripetere finché non ci credono. Dopo trent'anni di osservazione dei cicli economici, ho imparato che le peggiori decisioni finanziarie si prendono quando le persone accettano una narrazione invece di fare i conti. Oggi l'accessibilità immobiliare è migliore di quanto ammetta la Federal Reserve. Fate i vostri calcoli e vedrete.
[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/
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