La strada dorata per uscire dalla crisi del debito

Un po' più arzigogolato di quanto spiegato attraverso la semplificazione dei “perpetual bond” nel mio ultimo libro intitolato “Il Grande Default”, ma l'essenza è quella: costringere il risparmio privato a finanziare un sistema in bancarotta e inaffidabile con rendimenti totalmente fuori mercato. Inoltre l'euro digitale chiude i cancelli dei mercati dei capitali europei ed estromette i circuiti di pagamento americani (i “dazi buoni”). Questo, in sintesi, il piano diabolico della “cricca di Davos” per resistere alla prova del tempo. Spalmato in tutti quegli anni, senza una capacità di finanziamento chiara, senza l'industria necessaria, senza la possibilità facile di accedere agli input necessari, con la capacità militare attuale sensibile a “kill switch” e con la presunta minaccia immediata, è un'esca per “triggherare” i devastati mentali per far polemica sui social. Lasciando da parte questa marmaglia, parliamo tra adulti e con capacità di ragionamento intatte: il piano serve a tre cose fondamentalmente: avere la giustificazione per emettere le obbligazioni SURE in modo da allungare la vita all'URSSE; tenere a galla la Germania (vi ricordate che la Corte costituzionale tedesca “ha trovato” squilibri fiscali nel bilancio della nazione?); impedire alle singole nazioni, Italia in primis, di stringere accordi bilaterali con gli USA facendole sprofondare ancora di più in un debito impagabile nei confronti dell'Eurozona... che poi sarà sottoposto ad haircut falciando tutti quei fessi che crederanno nella SIU europea. Ormai anche i sassi (anche se devo dire che esistono sassi “diversamente intelligenti”) hanno capito che è l'impero britannico quello a implodere e che proseguire la guerra è solo nel suo interesse. Bruxelles segue a ruota. Detto questo, si tratta di gente che non scenderà mai in guerra. Il loro obiettivo è quello di impantanare gli USA, per quanto riguarda loro invece una situazione di costante tensione, o emergenza, è ciò che cercano. Avrebbe potuto funzionare se USA, Russia e Cina si fossero presi a mani in faccia lasciando Europa e Inghilterra come unici player rimasti in piedi in grado di offrire una proposta di “valore” agli investitori. Ecco perché UE e UK vogliono che la guerra continui. Ovviamente non vogliono un conflitto aperto che abbia loro come protagonisti, ma un costante stato di emergenza che permetta di emendare lo Stato di diritto nel continente. La guerra aperta vogliono che sia tra USA e Russia/Cina. Fortunatamente Trump & Co. hanno impedito che gli USA venissero scalati ostilmente rimettendo ordine nella politica fiscale e monetaria, ergendosi come alternativa credibile, affidabile e fruttifera per quei capitali che desiderano fuggire dalla tagliola europea. Questo è il motivo per cui c'è molto fermento nell'“eurospazzatura”, tra proclami di “fare presto”, manifestazioni di piazza e soldati da tastiera. Gli Stati Uniti stanno bevendo il proverbiale “Dollar Milkshake” senza più le conseguenze del Dilemma di Triffin. Questo significa afflussi di capitali laddove essi vengono trattati meglio e rendono meglio. Ecco perché è stata chiamata in causa la Savings and Investments Union e l'euro digitale già dal prossimo autunno: controlli dei capitali. Ciò che ci sta dicendo il mercato obbligazionario europeo e l'euro è che la Lagarde si ritroverà a dover scegliere tra difendere i differenziali di rendimento delle obbligazioni o l'euro, finché non riuscirà più a giocare a questo gioco perché finiranno i proverbiali “soldi degli altri” (quelli tramite l'eurodollaro sono già finiti, così come quelli tramite il carry trade con lo yen). Ecco perché, inoltre, l'oro sta volando via dalla LBMA. E mentre i vertici in Europa si susseguono, con devastati mentali sui social che lodano personaggi come Macron e Starmer, Trump ha approvato le “gold card visa” per facilitare agli investitori di comprare la cittadinanza americana, snellito delle leggi fiscali, abbassato le tasse per le attività con base in America, ecc. Quello che sta dicendo è: “Se avete a che fare con dei pazzi scatenati laddove siete, venite qui che abbiamo stabilità finanziaria affinché possiate investire e proteggere i vostri soldi”. Ricordate: si muovono sempre prima i capitali, poi gli eserciti.

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di Alex J. Pollock

(Versione audio della traduzione disponibile qui: https://open.substack.com/pub/fsimoncelli/p/la-strada-dorata-per-uscire-dalla)

Il valore di un dollaro è sceso a un nuovo minimo, meno di 1/3.000 di oncia d'oro. Ciononostante, secondo una legge americana ormai superata, il governo federale deve rendere conto delle sue oltre 8.100 tonnellate d'oro a una valutazione completamente irrilevante stabilita più di 50 anni fa, quando il valore del dollaro era molto più alto, circa 1/42 di oncia.

Quel numero obsoleto deriva dal linguaggio preciso nella Legge del 1973 che andava a modificare il “Par Value Modification Act”, ancora in vigore, la quale stabilisce che il valore in oro del dollaro è fissato a “quarantadue e due noni di dollari per oncia troy”. In altre parole, quella legge valuta il dollaro a 1/42,22 di oncia d'oro.

Eppure, nel mercato dell'oro, il dollaro sta fruttando meno di un 3.000esimo di oncia, un altro modo per dire che l'oro viene scambiato a più di $3.000 l'oncia, circa 71 volte il prezzo legale. In altre parole, il prezzo legale è inferiore al 2% del prezzo di mercato. Come riesce a sopravvivere questo antico manufatto giurisprudenziale?

Qualunque cosa fosse accaduta nel 1973, quando il Congresso ridusse il valore legale del dollaro da 1/38 di oncia d'oro a 1/42,22 di oncia, per noi nel 2025, dopo un ulteriore mezzo secolo di deprezzamento della cartamoneta americana, il prezzo legale non ha alcun senso.

Deriva da una legge approvata 52 anni fa in un mondo diverso della finanza politica. Perché non è stata aggiornata con una relazione più realistica tra oro e dollaro?

Il valore dell'oro in termini di dollari, essendo sceso a un 3.000esimo di oncia da un 42,22esimo di oncia, è aumentato di circa il 7.000% rispetto al prezzo legale. Ciò significa che in termini di oro, il valore del dollaro è crollato di oltre il 98%.

In termini contabili, questo significa che il Dipartimento del Tesoro possiede ciò che equivale a un guadagno di capitale gigantesco sull'oro in suo possesso. Sebbene tale guadagno non sia riconosciuto nei libri contabili del governo federale, è già avvenuto ed è già reale.

A un prezzo di mercato di $3.000 l'oncia, questo guadagno in conto capitale, in cifre tonde, ammonta a $2.958 l'oncia sui 261,5 milioni di once d'oro del Dipartimento del Tesoro. Ciò si traduce, almeno teoricamente, in un profitto totale non realizzato di circa $773 miliardi. È una cifra abbastanza grande da catturare l'attenzione di chiunque e da far riflettere qualsiasi Segretario del Tesoro.

Quando il Segretario del Tesoro Bessent ha affermato: “Monetizzeremo il lato attivo del bilancio degli Stati Uniti per il popolo americano”, molti commentatori finanziari hanno immediatamente pensato all'oro del Dipartimento del Tesoro e a come potrebbe essere trasformato in un grande guadagno e denaro spendibile. Certamente può essere fatto, ma in ogni caso non fino a quando il Congresso non modificherà il valore ufficiale del dollaro stabilito da quella Legge del 1973.

Le possibilità sono importanti per la teoria e la pratica in ambito monetario, perché reintrodurrebbero un certo ruolo monetario per l'oro mezzo secolo dopo che l'America aveva condotto il mondo nel suo attuale sistema monetario puramente cartaceo dopo i fatti del 1971. Fu allora che il presidente Nixon ordinò al Dipartimento del Tesoro di non rispettare l'impegno internazionale degli Stati Uniti di riscattare i dollari in oro.

Supponiamo che il Congresso riportasse il prezzo ufficiale dell'oro alla realtà. Il Dipartimento del Tesoro realizzerebbe immediatamente un guadagno di $773 miliardi nei libri contabili del governo federale. Per trasformare il guadagno in denaro non dovrebbe vendere oro, ma potrebbe indebitarsi avendolo come garanzia.

Ad esempio, il Dipartimento del Tesoro potrebbe emettere obbligazioni auree, come ha già fatto in precedenza e come Judy Shelton, nel suo libro “Good as Gold,” ha suggerito di fare di nuovo.

Con un ritorno alla pratica storica, il Dipartimento del Tesoro potrebbe emettere valuta coperta dall'oro in concorrenza con le banconote della Federal Reserve. Ciò richiederebbe un'ulteriore legislazione controversa.

Molto più semplice e diretto sarebbe per il Dipartimento del Tesoro emettere Certificati aurei, già autorizzati dal Gold Reserve Act del 1934, ma ora basati sul valore corrente dell'oro in suo possesso. Il profitto sull'oro potrebbe quindi essere facilmente monetizzato depositando questi Certificati nella Federal Reserve, che accrediterebbe di conseguenza il conto deposito del Dipartimento del Tesoro presso di essa. Voilà! Soldi pronti da spendere senza emettere altri titoli del Tesoro.

Come abbiamo già sottolineato Paul Kupiec e io, questo sarebbe un modo efficiente per creare finanziamenti provvisori per eventuali future crisi del tetto del debito.

Dovremmo certamente portare le finanze degli Stati Uniti al passo con la realtà: aumento del valore dell'oro rispetto al dollaro e calo del valore del dollaro rispetto all'oro. Allo stesso tempo, potremmo aprire la nostra teoria e pratica monetaria a un rinnovato ruolo monetario per l'oro.

Per fare ciò, il Congresso potrebbe modificare immediatamente il “Par Value Modification Act” emanando un “Gold Value Modification Act del 2025” il quale elimini il precedente prezzo ufficiale di “quarantadue e due noni di dollari” e lo sostituisca con “il valore di mercato equo dell’oro certificato dal Segretario del Tesoro”.

[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/

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Mettiamo in prospettiva le perdite di capitale della BNS e della FED

 

 

di Alex J. Pollock

La banca centrale svizzera, la Banca nazionale svizzera (BNS), ha perso $3,6 miliardi nel 2023, dopo una gigantesca perdita di $150 miliardi nel 2022. Una volta contabilizzate queste perdite e averle opportunamente sottratte dal suo capitale, la BNS aveva ancora un capitale positivo di oltre $70 miliardi. Ciò gli conferisce un rapporto capitale/patrimonio totale di tutto rispetto pari al 7,9%. Tutti questi numeri vengono calcolati dopo aver valutato i suoi investimenti al mercato, come richiesto dalla legge, quindi il capitale è un capitale reale, valutato al mercato. Il valore di mercato delle riserve di oro della BNS è di $65 miliardi, di cui $1,9 miliardi in aumento di valore solo nel 2023. Poiché la BNS ha registrato una perdita complessiva per tale anno, non ha pagato dividendi ai suoi azionisti.

“La BNS mira a un bilancio solido con fondi propri sufficienti per poter assorbire anche perdite elevate”, si legge nella relazione. Questo sano principio finanziario è l’opposto della posizione ufficiale della FED.

La Federal Reserve ha fatto registrare una perdita gigantesca di $114 miliardi per il 2023. Aveva fatto registrare un profitto per l’intero anno 2022, ma ha iniziato a perdere denaro nel settembre di quello stesso anno alla notevole velocità di $2 miliardi a settimana. Le perdite della FED continueranno nel 2024: secondo la sua relazione dello scorso 28 febbraio, le perdite aggregate hanno raggiunto i $154 miliardi. Dal momento che la legge che governa la FED non le consente di mantenere “un bilancio solido con capitale azionario sufficiente per assorbire perdite elevate”, anzi le proibisce di farlo, le perdite ne hanno spazzato via il capitale di oltre 3,5 volte. 

Naturalmente i Congressi che hanno approvato il Federal Reserve Act e i suoi emendamenti non avrebbero mai pensato che essa potesse avere un giorno un capitale negativo – hanno semplicemente pensato che fosse impossibile che perdesse così tanti soldi.

L'attuale deficit di capitale è dimostrato dall'innegabile aritmetica al 28 febbraio: ha versato un capitale di $36 miliardi e minuscoli utili non distribuiti da $7 miliardi, per un totale di $43 miliardi. Capitale iniziale di $43 miliardi meno perdite di $154 miliardi = capitale attuale di -$111 miliardi.

Tuttavia non troverete questo capitale negativo, che è il vero capitale, riportato nel bilancio della Federal Reserve. Essa insiste sulla farsa di contabilizzare le sue ingenti perdite come un attivo, un cosiddetto “deferred asset”. Credete che le perdite possano davvero essere trasformate in un attivo? Voi no? Nemmeno io. Credete che le perdite dovrebbero essere sottratte dal capitale, come ha fatto la BNS? Anche io! In breve, la FED pubblica una cifra capitale fasulla, ma questa è la sua linea di condotta.

A differenza della BNS, la FED non possiede oro per contribuire a compensare il deprezzamento secolare della valuta fiat.

Nonostante le enormi perdite, il capitale negativo e gli utili non distribuiti negativi, la FED continua a pagare dividendi ai suoi azionisti. E non vincola i suoi investimenti o il suo capitale al mercato.

Tutto ciò costituisce un contrasto piuttosto interessante con la BNS.

Il bilancio della Federal Reserve combina i bilanci delle dodici banche regionali Federal Reserve (FRB). Ecco un aggiornamento sul capitale reale al 28 febbraio 2024 di tutte quante loro. Otto delle dodici FRB sono tecnicamente insolventi, con perdite superiori al 100% del loro capitale e quindi passività superiori ai loro attivi. Altri due FRB hanno perso il 98% e l’85% del loro capitale e si stanno avvicinando costantemente all’insolvenza tecnica. Solo due hanno ancora la maggior parte del loro capitale. Di tutte le FRB, la più grande e importante in assoluto è quella di New York. Inoltre presenta di gran lunga le perdite maggiori e il capitale più negativo. L’intero sistema presenta un enorme deficit di capitale. Ricordiamo che la seguente tabella mostra i numeri di capitale reali, non quelli inventati riportati dalla FED.

Capitale reale delle banche regionali Federal Reserve al 28 febbraio 2024

Questi numeri di capitale non includono, a differenza della BNS, alcun mark to market. La FED rivela ogni trimestre il valore di mercato delle perdite sul suo portafoglio, anche se non le inserisce nei suoi rendiconti finanziari. Al 30 settembre 2023 la perdita netta di mercato era pari a $1.300 miliardi. Un’ipotesi ragionevole alla fine di febbraio 2024 è che la perdita del valore di mercato fosse di circa $1.000 miliardi. Pertanto il valore del capitale di mercato sarebbe di -$111 miliardi in aggiunta ai -$1.000 miliardi = -$1.100 miliardi.

Vi piace una situazione in cui il capitale della vostra banca centrale sia positivo o negativo? Credo che la FED dovrebbe essere ricapitalizzata, ma essa stessa e la maggior parte degli economisti contesta fermamente tale soluzione. Come minimo il Congresso dovrebbe insistere su questa linea, come richiesto dal Loss Transparency Act della Federal Reserve, un disegno di legge presentato dal deputato French Hill affinché la FED mantenga libri contabili onesti.

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In che modo l'esperimento sui mutui del 2008 ha alimentato l'attuale crisi immobiliare

Le distorsioni nel mercato immobiliare non finiscono con l'interventismo pervasivo del sistema bancario centrale, almeno non in Europa, che invece è diretta inesorabilmente verso una deriva sempre più marcata di comando/controllo. Inutile sottolineare un punto importante: la catena del valore in Europa è defunta. L'unico modo che ha di sopravvivere questo derivato di sovietica memoria è quello di tassare, saccheggiare e parassitare. L'irrigidimento dell'innovazione, la punizione della creatività e l'azzoppamento dell'imprenditoria sono tutti segnali che il continente europeo ha vissuto ben oltre le sue possibilità fino a oggi e adesso è arrivato il momento di pagare. E sta pagando con i capitali finanziari che se ne volano negli Stati Uniti e con l'energia a basso costo che se ne vola in Asia. In tal contesto l'UE si sta subordinando sempre di più alla Cina nel tentativo di resistere al contrattacco statunitense sui mercati dell'eurodollaro. Perché? Perché il grande scontro/confronto del secolo sarà tra Cina e Stati Uniti, mentre la deriva comunista dell'Europa non può far altro che essere affine a un Paese post-comunista. Senza contare che ormai è palese come la strategia UE/WEF per tornare ad avere un briciolo di crescita economica è quella di devastare/saccheggiare il tessuto socioeconomico europeo. Dopo che si rade tutto al suolo è inevitabile tornare ad avere un frammento di balzo economico (così come accaduto con la Cina dopo il 1979). E qui torniamo alla questione immobili. In Italia è particolarmente sentita, visto che la bolla immobiliare è stata temporaneamente reflazionata attraverso lo stimolo fiscale del cosiddetto "superbonus". Inutile ricordare come questo fosse in realtà uno stimolo una tantum per raggiungere due obiettivi: fornire sollievo fiscale ai grandi clientes e intrappolare i polli che hanno abboccato al prodotto civetta. Perché poi, questi polli, dovranno essere macellati e lo strumento per farlo è la cosiddetta agenda "green". Ecco che quindi arrivano nuove regole riguardanti la concessione di mutui, i quali potranno essere erogati solo a patto che la casa che si vuole acquistare sia abbastanza "green". Lo scopo reale di queste norme è scoraggiare il possesso e costringere a vendere a soggetti istituzionali per mancanza di alternative.

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di Alex J. Pollock

In che modo il Congresso dovrebbe valutare la cronistoria della Federal Reserve come investitore in titoli immobiliari garantiti da ipoteca (MBS)? Con un voto negativo.

L'interventismo della FED, in particolar modo durante la crisi sanitaria, nei mercati dei mutui ha alimentato la seconda bolla immobiliare del XXI secolo. La bolla è scoppiata quando la FED ha smesso di acquistare MBS e ha rialzato i tassi per combattere l'inflazione. Mentre il tempo ci dirà se i recenti aumenti dei prezzi delle case s'invertiranno, la fine della bolla è già costata alla FED oltre $400 miliardi di perdite sui suoi investimenti MBS.

Dal 1913 al 2008 la FED non ha mai posseduto titoli garantiti da ipoteca. Sebbene le sue decisioni di politica monetaria abbiano avuto un impatto sulle condizioni dei mercati immobiliare e ipotecario, lo hanno fatto indirettamente attraverso l'influenza che gli acquisti e le vendite di titoli del Tesoro statunitensi hanno avuto sui tassi d'interesse.

In una risposta "temporanea" alla crisi finanziaria del 2008, la FED ha iniziato a intervenire direttamente nel mercato dei mutui. Attraverso una serie di acquisti di MBS, il portafoglio di tali asset è passato da $0 a $1.770 miliardi nell'agosto 2017. La FED ha successivamente modificato la sua linea di politica e ridotto lentamente le sue partecipazioni in MBS: a marzo 2020 deteneva circa $1.400 miliardi in MBS.

Quando la crisi sanitaria ha colpito nel marzo 2020, la FED ha deciso di ripristinare il suo piano di salvataggio del 2008: ha ripreso ad acquistare MBS, buoni del Tesoro USA e obbligazioni. Quando ha interrotto i suoi acquisti nella primavera del 2022, possedeva $2.700 miliardi in MBS. La FED era diventata il più grande investitore in MBS al mondo. Entro la primavera del 2022 possedeva quasi il 22% di tutti i mutui residenziali di quelle famiglie statunitensi i cui componenti andavano da 1 a 4. Entro settembre dello stesso anno, data dell'ultimo bilancio consolidato trimestrale disponibile, la FED aveva perso $438 miliardi sui suoi investimenti MBS. Queste perdite aumenteranno se la lotta per contenere l'inflazione richiederà tassi d'interesse ancora più elevati.

Poiché la maggior parte degli acquirenti prende in prestito l'80% o più del prezzo di acquisto di una casa, i prezzi delle case sono sensibili al livello dei tassi d'interesse ipotecari. Tassi ipotecari bassi aumentano il bacino di potenziali acquirenti, stimolando la domanda per gli immobili. Se lo stimolo dei tassi d'interesse è eccessivo, l'eccesso di domanda spingerà verso l'alto i prezzi delle case. Alti tassi d'interesse ipotecari hanno l'effetto opposto: smorzano la domanda, dissipano la pressione al rialzo sui prezzi delle case e, in alcuni casi, portano a un calo dei prezzi delle case.

Come prevedibile, i massicci acquisti di MBS da parte della FED hanno coinciso con ampie cali dei tassi d'interesse sui mutui. Durante la campagna di acquisto di MBS degli ultimi tre anni, il tasso d'interesse ipotecario medio nazionale a 30 anni è sceso a un minimo del 2,65% nel gennaio del 2021. Oggi, con la campagna di rialzo dei tassi per combattere l'inflazione, i tassi d'interesse dei mutui a 30 anni sono in bilico intorno al 7%. Questa modifica del solo tasso d'interesse dei mutui farebbe aumentare del 65% i pagamenti mensili del capitale e degli interessi su un mutuo ipotecario della stessa entità.

Com'era prevedibile, il calo dei tassi d'interesse sui mutui ha stimolato la domanda per gli immobili e ha spinto al rialzo i prezzi delle abitazioni. Le statistiche ufficiali riportano che, da gennaio 2018 a questo gennaio, il prezzo medio delle nuove case negli Stati Uniti è passato da $331.800 a $467.700, con un aumento del 41%. È interessante notare che da gennaio 2018 a marzo 2020, prima che la FED rinnovasse i suoi acquisti di MBS, il prezzo medio di una nuova casa era sceso a $322.600. Da aprile in poi, il prezzo medio nazionale delle case è aumentato costantemente, raggiungendo un picco di $468.700 entro la fine di giugno 2022.

Nel 2018 l'acquisto di una nuova casa a prezzo medio e il tasso ipotecario medio a 30 anni del 3,95%, richiedeva $1.259 in pagamenti mensili di capitale e interessi. A gennaio di quest'anno l'acquisto della stessa casa a un prezzo medio di $467.700 richiedeva pagamenti mensili di $2.360 dato il tasso del 6,48% su un mutuo di 30 anni. In soli 5 anni, a causa dell'inflazione dei prezzi delle case e dei tassi d'interesse ipotecari più elevati, il pagamento mensile del capitale e degli interessi necessari per acquistare una nuova casa a un prezzo medio è aumentato dell'87%!

L'incursione della FED nel mercato degli MBS avrà un impatto duraturo sui mercati immobiliari. Non solo la domanda di case è stata attenuata dall'inflazione dei prezzi delle case e dai tassi ipotecari al 7%, ma gli attuali proprietari di case con tassi d'interesse ipotecari favorevoli sono riluttanti a vendere, riducendo l'inventario delle case disponibili per la vendita in un mercato che è già affamato di annunci. Questo equilibrio sfavorevole si riflette chiaramente nell'indice di accessibilità degli immobili della National Association of Realtors, il quale è sceso da un massimo ciclico di 180 nel luglio 2021, a letture recenti inferiori a 100, indicando difficoltà di accessibilità che non si vedevano dagli anni '80.

La fine degli acquisti di MBS da parte della FED e l'aumento dei tassi ufficiali hanno posto fine alla bolla immobiliare. Mentre i prezzi delle case stanno mostrando cali in alcune aree, i prezzi in altre aree rimangono elevati a causa di scorte storicamente basse di case in vendita e mercati del lavoro forti.

Qualsiasi revisione realistica dell'impatto dell'esperimento della Federal Reserve con gli MBS non potrebbe far altro che concludere che essa dovrebbe smettere di acquistare tali titoli. La sua decisione di investire migliaia di miliardi di dollari in MBS ha contribuito a spingere il costo degli immobili oltre la portata di molti. Altri si ritroveranno rinchiusi in case che non possono permettersi di vendere a causa dei tassi artificialmente bassi sui loro mutui attuali.

Da entrambi i punti di vista, l'esperimento della FED ha stravolto i mercati immobiliari e le è costato oltre $400 miliardi di perdite sugli MBS. È difficile vedere come questo esperimento meriti qualcosa di diverso da un voto negativo.

[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/

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La seconda bolla immobiliare del ventunesimo secolo è scoppiata

 

 

di Alex J. Pollock

Il XXI secolo, a soli 23 anni, ha già avuto due gigantesche bolle immobiliari internazionali. È una cosa che mette in dubbio il fatto che stiamo diventando più intelligenti con l'esperienza.

Tra i Paesi coinvolti nella seconda bolla, sia gli Stati Uniti che il Canada hanno partecipato all'ultima e rampante inflazione dei prezzi delle case. I prezzi questa volta hanno raggiunto livelli molto più alti rispetto a quelli dell'ultima bolla. Negli Stati Uniti a metà del 2022 l'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni S&P/Case-Shiller era salito al 67% rispetto al picco della bolla del 2006 (130% rispetto al minimo del 2012). In Canada l'indice Teranet-National Bank House Price è salito al 143% rispetto al picco del 2008 (168% rispetto al minimo del 2009). Ciò che la Federal Reserve e la Bank of Canada hanno ottenuto con le loro politiche di tassi d'interesse artificialmente bassi sono stati prezzi delle case insostenibili non appena i tassi d'interesse dei mutui sarebbero tornati a livelli più normali. Per un certo numero di anni ci siamo chiesti: quando mai accadrà? Adesso lo sappiamo: nel 2022.

Alla fine del 2022, con i tassi d'interesse dei mutui più alti, le bolle immobiliari si stanno sgonfiando e i prezzi delle case stanno scendendo a livello nazionale sia negli Stati Uniti che in Canada. Siamo diretti verso l'ennesimo calo dei prezzi delle case dopo l'ennesimo boom.

Com'è possibile che ci siamo ritrovati coinvolti in un'altra bolla immobiliare così presto? Sono passati solo dieci anni dal 2012, l'anno in cui i prezzi delle case hanno smesso di scendere negli Stati Uniti e hanno formato il punto più basso del doloroso crollo che aveva seguito la precedente bolla del 1999-2006. Gli esperti affermavano che i prezzi delle case negli Stati Uniti sarebbero scesi su base regionale, com'è successo numerose volte, ma che non era possibile che sarebbero scesi su base nazionale in un'economia così ampia e diversificata. Quella teoria non avrebbe potuto essere più errata e i prezzi medi nazionali delle case sono scesi del 27%. Nel 2022 la teoria si è nuovamente dimostrata errata, ma quanto sarà grande la discesa questa volta non è noto.

Possiamo seguire la seguente lezione, però: quando un gran numero di persone crede che i prezzi delle case non possano scendere, specialmente quando sono incoraggiate dal comportamento della banca centrale, ciò rende più probabile, e infine certo, che i prezzi alla fine scenderanno. Quando poi accade, ciò che era stato incorporato nei modelli finanziari di tutti come "HPA", o "Apprezzamento dei prezzi delle case", diventa invece "HPD", o "Deprezzamento dei prezzi delle case". Sarebbe sempre meglio riferirsi a questo parametro come "HPC", o "Cambio dei prezzi delle case", ricordandoci così che i prezzi di qualsiasi asset possono salire e scendere, e anche di molto.

Dieci anni, a quanto pare, sono abbastanza lunghi per offuscare il ricordo che i prezzi possono muoversi in entrambe le direzioni, anche su base nazionale. Un mercato in bolla quando si protrae per anni rende felici moltissime persone, dal momento che fanno soldi e sembrano diventare più ricche; e maggiore è il loro indebitamento, più velocemente sembrano diventare ricche. Come scrisse 150 anni fa il grande osservatore finanziario Walter Bagehot: “I tempi dei prezzi troppo alti” significano che “almeno per un po' tutti crederanno a quasi tutto”.

Poi arriva il capovolgimento di fronte e prevalgono credenze diverse. In soli quattro mesi, da giugno a ottobre 2022, i prezzi medi delle case negli Stati Uniti sono scesi di un notevole 8,4%, con prezzi in calo rispetto al picco in tutte le 60 aree metropolitane più grandi del Paese. A ottobre le vendite di case esistenti sono scese per il nono mese consecutivo e sono scese del 28% rispetto all'anno precedente. Le richieste di mutuo per l'acquisto di una casa sono diminuite del 42% rispetto all'anno precedente. Le banche ipotecarie hanno riferito che in media stavano perdendo denaro per l'emissione di mutui e molte stavano licenziando il personale. Il prezzo delle azioni della più grande banca ipotecaria del 2021, Rocket Companies, è sceso del 70% rispetto al massimo del 2021. L'amministratore delegato della National Association of Home Builders ha dichiarato: “Ci stiamo dirigendo verso una recessione immobiliare”.

In Canada i prezzi medi delle abitazioni sono scesi del 7,7% da maggio a ottobre, il più grande calo in cinque mesi nella storia dell'indice Teranet, il quale risale al 1997. A Toronto, capitale finanziaria del Paese ed ex-protagonista della rapida inflazione dei prezzi delle abitazioni, il calo dei prezzi delle case da maggio a ottobre è stato vertiginoso: 11,9%. I titoli successivi negli annunci mensili Teranet-National Bank House Price Index recitavano: “Calo record dei prezzi ad agosto”; “Ennesimo calo mensile record a settembre”; “Altro calo mensile a ottobre”.

Nonostante queste percentuali di declino, i prezzi delle case in entrambi i Paesi sono ancora a livelli molto elevati. Quanto ancora possono spingersi in giù? Per gli Stati Uniti, la Federal Reserve ha affermato quanto segue nel suo ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria: “Con valutazioni a livelli elevati, i prezzi delle case potrebbero essere particolarmente sensibili agli shock”. Venendo allo specifico, l'AEI Housing Center prevede un calo medio nazionale del 10%-15% dei prezzi delle case durante il 2023. Ciò spazzerebbe via molta della ricchezza immobiliare che la bolla ha fatto credere alle persone di avere, una riduzione di forse $4.000 o $5.000 miliardi di ricchezza percepita in aggiunta ai $3.000 miliardi persi finora. Metterebbe molte case acquistate al picco del mercato, in particolare nell'ambito di programmi governativi di basso acconto, in un patrimonio netto nullo o negativo.

Per il Canada il Wall Street Journal ha scritto che il suo mercato immobiliare è “particolarmente sensibile alla stretta monetaria” e ha riferito che Oxford Analytics “stima che i prezzi delle case in Canada potrebbero scendere del 30%”.

Ricordiamo che un prezzo non ha una realtà sostanziale: è un incrocio di aspettative umane, azioni, speranze e paure. Mi piace chiedere alle persone: “Quanto può cambiare il prezzo di un asset?” La mia risposta: “Più di quanto pensate”.

Ovviamente nessuno, comprese la Federal Reserve e la Bank of Canada, sa esattamente dove andranno i prezzi delle case, ma tutti possiamo indovinare. Il noto economista Gary Shilling ha scritto lo scorso novembre: “Il calo dei prezzi è appena iniziato” e “la recente debolezza ha ancora molta strada da fare”. Questo mi sembra probabile.

In ogni caso, la seconda grande bolla immobiliare di questo secolo è finita ed è iniziata una nuova fase.

[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/