La Cina ha innervosito i mercati dei capitali mondiali. Evergrande, il più grande sviluppatore immobiliare in Cina e uno dei più grandi al mondo, è alle corde. È molto probabile che vada in bancarotta (è già inadempiente su alcuni pagamenti di interessi sulle sue obbligazioni). Alcune persone stanno discutendo se si tratti di una "Lehman Brothers" in salsa cinese. Siamo, quindi, sull'orlo di un nuovo collasso finanziario globale?
Cominciamo con l'analizzare lo stato di salute del settore in cui si trova Evergrande. Qual è lo stato del settore immobiliare in Cina? Ci sono segni di una bolla immobiliare?
La bolla immobiliare cinese e le città vuote
La presenza di una bolla immobiliare cinese è stata segnalata da oltre un decennio. La prova principale è l'esistenza di città fantasma, città praticamente vuote. Da oltre dieci anni le città fantasma non sembrano causare un problema sistemico, sebbene rappresentino indubbiamente un problema locale. Tuttavia il tasso di posti sfitti ha continuato a crescere nelle città secondarie della Cina. Anche a Pechino il tasso di posti sfitti ha raggiunto il 20%.
Il tasso di alloggi sfitti in Cina è relativamente alto rispetto ad altri Paesi, sebbene nel 2017 fosse inferiore a quello di Spagna e Italia.
I dati sul tasso di sfitti non sono allarmanti, ma quando questo indicatore (e l'esistenza di città fantasma) viene combinato con altri indicatori, la situazione del settore immobiliare cinese appare davvero allarmante.
Rapporto prezzo alloggio/prezzo affitto
L'alloggio è un bene strumentale durevole e come tale deve essere valutato. Come si determina il prezzo di un bene strumentale? Il modo più comune è basarlo sul reddito che è in grado di generare. Nel caso dell'abitazione, il reddito che genera è l'affitto. Di conseguenza è fondamentale che il valore della casa sia un ragionevole multiplo del valore locativo.
Il rapporto "prezzo alloggio/prezzo affitto" dà un'idea di quanto sia inflazionato il mercato immobiliare. Quando l'indicatore è molto alto, l'acquisto di una casa non può essere giustificato dal reddito che genererà. L'unico motivo per cui qualcuno comprerà una casa in questo caso è se spera di venderla ad un prezzo più alto (e se tutti operano sulla stessa aspettativa, siamo di fronte ad una bolla per definizione).
Il rapporto prezzo alloggio/prezzo affitto nel mercato immobiliare cinese è incredibilmente alto. È superato solo dal mercato immobiliare in Turchia e Taiwan. Acquistare una casa in Cina e affittarla è un piano aziendale scadente, poiché ci vogliono ben quarantotto anni per recuperare l'investimento.
La redditività dell'acquisto di una casa
La redditività dell'investimento in abitazioni può essere analizzata in modo simile: il reddito di una casa viene diviso per il suo prezzo di vendita ed il risultato (una volta detratti i costi) è la redditività dell'investimento nel settore immobiliare. Un'analisi rivela che gli investimenti immobiliari nelle città cinesi sono meno redditizi rispetto alle città altrove.
Inoltre i rendimenti degli investimenti nel mercato immobiliare cinese sono molto inferiori al tasso d'interesse ipotecario prevalente nel Paese. Quindi acquistare una casa in Cina non ha senso. Questo è un chiaro segno di una bolla immobiliare.
Prezzo di acquisto delle case rispetto al reddito mediano dei cittadini
Un altro modo per analizzare se il mercato immobiliare è in bolla, è quello di determinare se il cittadino medio può acquistare una casa. Lo scopo principale di una casa è essere abitata (domanda finale). Se il prezzo delle abitazioni cresce ben al di sopra del potere d'acquisto del cittadino medio, la domanda di abitazioni (che alimenta la crescita dei prezzi) potrebbe rivelarsi puramente speculativa e crollare in futuro quando sarà chiaro che la domanda finale non esiste.
Il rapporto tra prezzo delle case e reddito pro capite della Cina è il secondo più alto al mondo (dietro solo all'India). Il cittadino cinese medio impiegherebbe 146 anni per pagare una casa se dovesse destinare tutto il suo reddito all'alloggio.
L'indicatore precedente potrebbe essere problematico come mezzo di confronto tra Paesi, poiché mette in relazione il reddito nazionale pro capite con il prezzo delle abitazioni urbane (nonostante ciò, vale la pena discuterne a causa dell'enorme contrasto tra la Cina e gli altri Paesi). Se disaggreghiamo l'indicatore per città, arriviamo alla stessa conclusione: il prezzo delle abitazioni è troppo alto rispetto al reddito degli abitanti cinesi.
Il contributo del settore immobiliare al PIL
Un altro modo per valutare se il mercato immobiliare cinese è in bolla, è quello di esaminare il contributo del settore immobiliare al PIL. Un contributo elevato indica che troppe risorse sono destinate all'edilizia abitativa. Questo indicatore è il logico corollario di quelli discussi sopra: se i prezzi delle case sono alti, i produttori reagiscono aumentando l'offerta, attingendo a risorse da altre parti dell'economia.
Il contributo del settore immobiliare cinese al suo PIL è maggiore rispetto a quello nelle enormi bolle immobiliari irlandesi e spagnole degli anni 2000. Quasi un terzo dell'attività economica della Cina è legato al mattone.
La concentrazione sproporzionata della ricchezza negli immobili
Un altro segnale di bolla è la concentrazione della ricchezza e degli investimenti in un unico settore. Il settore immobiliare è un investimento preferito dai cittadini cinesi. Il recente aumento del reddito e della qualità della vita dei cittadini cinesi ha aumentato esponenzialmente la loro capacità di risparmiare ed investire. L'asset in cui investono è stato quasi esclusivamente l'immobiliare. Nel 2018 il 76% della ricchezza delle famiglie cinesi è stato investito in abitazioni (in Giappone questa cifra è del 41% e negli Stati Uniti è del 27,7%).
La concentrazione delle attività nel mercato immobiliare rende le famiglie cinesi vulnerabili agli shock in tal mercato. La valutazione del mercato immobiliare cinese oggi è doppia rispetto a quella del mercato immobiliare statunitense, anche se il PIL cinese è inferiore del 25% rispetto a quello statunitense. Nella bolla immobiliare giapponese scoppiata negli anni '90, la valutazione di mercato al picco era anch'essa il doppio di quella del mercato immobiliare statunitense.
L'enorme domanda di immobili sta generando un'offerta abitativa di gran lunga superiore alle esigenze dei cittadini cinesi (tipica caratteristica di una bolla). Nel 2008 solo il 30% delle nuove abitazioni è stato acquistato da persone che già possedevano almeno una casa; nel 2018 questa cifra era dell'88%.
Le autorità cinesi vogliono far scoppiare la bolla
I problemi discussi qui sono così evidenti che la direzione del Partito Comunista ha preso provvedimenti: ha implementato misure finanziarie relativamente restrittive, come rapporti di indebitamento e requisiti patrimoniali per gli sviluppatori di immobili. Queste misure hanno impedito agli sviluppatori finanziariamente più irresponsabili di aumentare il loro debito anche di un solo yuan. La bolla immobiliare cinese è enorme e vari indicatori economici non lasciano spazio a dubbi. Il problema di Evergrande non è un problema isolato, ma un problema sistemico dell'economia cinese.
[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/
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